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        房企资金链紧张 "金九银十"楼市涨价机会不大

        2018-03-17admin

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        房企在资金链紧张之时,可以是涨价,但也可以是跌价来加快资金回流速度,度过眼前困难。当下,楼市正在回暖不假,而房价涨价也可能会吓退楼市需求,使房企陷入更大困境。

        据市场调查,房企资金回笼普遍减速,资金链越发紧张,在房地产市场逐步回暖的情况下,大部分房企或以涨价来追高全年利润。

        Wind资讯根据上市房企2015年中报数据统计显示,142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元(人民币,下同),同比增长幅度约为13%。同时,这批上市房企平均负债率为76.8%,创下近年来的峰值,超过四成的房企资产负债率已跨过70%红线。数据显示,截至本月8日,共有138家房企公布半年报,总存货金额高达2.48万亿元,同比涨幅达12%??獯嬲欠?0%的房企多达16家,占全部企业的11%,绿地、万科、保利、招商4家企业库存超过千亿元。

        决定楼市价格的是供求关系。现在三四线城市楼市肯定是供大于求,除了地方政府出面帮忙“以收代建”保障房外,即使房地产供应商跌价恐怕也难解决库存问题。

        北上广深及一些一线城市,近几年因为限购令,累积的住房需求量已经不少,随着通胀系数的累积,使得上述城市的商品房依然是家庭资产保值升值的有效品,因而改善兼投资型商品房购买者增多。当前楼市回暖、房价上升,其实也是上述城市商品房需求增加的真实反映。

        然而楼市价格虽然是由供求关系决定,可是供与求两方面各有许多问题,这些问题决定着供求两方在交易筹码价格上的妥协。

        对于开发商来说,当前资金链紧张,且融资环境也不好。70%为房企负债率的警戒红线,现在资产负债率大于80%的房企占22.54%,70%-80%之间的占比为20.42%,60%-70%之间的占比为20.4%。从二级市场中难以融到所需资金,而银行、信托、委托贷款等金融通道又嫌贫爱富。银行贷款基准利率现在几乎不可能给到房地产企业。信托、委贷利率都起码在10%以上。而房企的平均利润率从2013年、2014年的11.97%、10%跌到现在的9.1%。房企的资金来源基本上已经是岌岌可危了。

        对于房企来说,涨价当然是摆脱企业短期资金紧张的最佳途径。但是这要看需求方面的种种关系。目前,需求的确大于过去几年,但这是建立在几个因素上的。最重要的因素就是,如果通胀预期过高,货币发行量过大,货币政策过于宽松,股市暴涨暴跌极不稳定,那么民间资金会加快流入楼市。

        近日,李克强总理在达沃斯论坛上说道:“我们没有超发货币,没有搞大规模强刺激?!蹦敲垂悍空呔兔挥斜匾弊徘廊肼ナ?。再等一下,楼价或许会跌。

        房企在资金链紧张之时,可以是涨价,但也可以是以跌价来加快资金回流速度,度过眼前困难。当下,楼市正在回暖不假,而房价涨价也可能会吓退楼市需求,使房企陷入更大困境。

        房价下跌,对房企来说终究是不好受的。房企目前的平均利润率已接近制造业企业,但曾经的房地产企业利润率在20%-50%之间(2010年)。所谓平均利润率不仅是行业内的平均,也是几年中的平均。所以,跌价是合理的。同时,北上广深及一些一线城市的房价至今仍含大量泡沫,因为这些城市的平均房价与该城市的人均收入相差距离仍然过大。

        因此,只要宏观调控政策不超发货币、不搞大规模强刺激,即使“金九银十”,楼市涨价的机会或许不会太大。

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